最高人民法院多元解纷案例库是收录调解、仲裁等非诉讼化解矛盾典型案例的公共法律服务平台，通过集成全社会解纷智慧和调解成果，为群众解决纠纷提供“好帮手”。近期，三门峡中院、湖滨区法院编写的《某物业公司与殷某物业服务合同纠纷调解案》成功入选该案例库。本案系车辆经过殷某窗前减速带产生扰民噪音而引发的物业服务合同纠纷。解纷过程中，法院司法引导，综治中心牵头调解，社区监督回访，变“多条线”为“一股绳”，创新达成“切除部分减速带”的共赢方案，兼顾降噪减扰与车辆减速管控双重效果，切实做到案结事了人和。该案例是湖滨法院生动践行新时代“枫桥经验”、推进矛盾纠纷源头化解的创新成果。“湖滨天平” 现将这一入库案例予以全文刊载，供参考交流，促共同提升。
入库编号D2026-161-1-121-471
某物业公司与殷某物业服务合同纠纷调解案
——多方联动化解因噪声扰民拒交物业费纠纷
关键词
民事 物业服务合同纠纷 减速带扰民 拖欠物业费 实地勘察 “背对背”调解
基本案情
某物业公司为殷某所住小区提供物业管理服务，自2019年起，殷某向物业公司反映，由于楼层低，通行车辆经过自家窗前的减速带时发出较大声响，殷某及其家人不堪其扰，要求物业公司解决未果，遂以此为由拒绝交纳物业费。这期间，物业公司多次上门沟通，均未能说服殷某交纳物业费。某物业公司诉至法院，要求殷某交纳拖欠的物业费。
处理方式方法
法院收到起诉材料后，考虑到案件事实清楚、标的额较小，故征得当事人同意后，委托入驻综治中心的调解员开展先行调解工作。调解员初步了解案情后认为，殷某与某物业公司的矛盾长达6年之久，采取“面对面”调解容易激化矛盾，遂通过“背对背”方式，在派驻综治中心法官指导下开展以下调解工作：一是分头听取诉求，确定化解方向。指导法官与调解员经过充分研究，由综治中心搭建沟通平台，协调社区共同参与，实现优势互补。调解员会同社区工作人员经调查梳理，该小区位于老城区，属于老旧小区，尚未实现人车分流，且不少业主以摆摊为生，每天深夜至凌晨，小推车、三轮车频繁进出，车轮碾过减速带时发出较大声响，对殷某生活造成影响，殷某由此便选择以拒交物业费的方式倒逼物业公司解决问题。但物业公司解释，减速带的设置并非随意为之，小区内的幼儿园距离此处仅100米，为保障小区内儿童上下学通行安全，须通过减速带强制车辆减速，也是出于对全体业主的公共安全考虑。双方纠纷争议焦点逐渐明晰。二是实地勘察情况，创新解纷途径。针对殷某与某物业公司的主张，调解员采取“实地勘察+释法明理”的方式推进调解工作，一方面，会同指导法官向殷某释法明理、安抚情绪，对其纠纷进行深入分析、充分论证，对其疑惑进行逐一回应，表示其拒交物业费的做法可能需要承担的法律责任；另一方面，调解员前往殷某所住小区，现场勘察，面对面解决问题，结合多年调解经验和生活观察，围绕减速带建造实际情况进行研究，在确保通行安全的前提下提出解决方案：若将减速带的中间部分切除，短轴距的摆摊车辆通行时可避开凸起部分，减少噪音；长轴距的私家车仍会被两侧凸起的减速带限制速度，达到减速慢行的目的。三是促推立即履行，实质化解纠纷。经过实地勘察，调解员组织某物业公司与殷某共同商议解决方案，某物业公司当即表示愿意尝试切除部分减速带的建议，表示会立即组织人员对减速带进行改造。经回访，殷某表示在社区工作人员的监督下，物业公司已经落实整改，困扰多年的噪音基本消失，终于睡上了安稳觉，烦恼多年的问题得以解决，其与物业公司已经和解，并补交了拖欠6年的全部物业费。一场持续六年的物业纠纷得到实质化解。
处理结果
某物业公司与殷某达成和解，物业公司妥善解决噪音问题，殷某向物业公司一次性支付拖欠6年的物业费。
解纷依据
《中华人民共和国民法典》第937条、第942条、第944条
解纷要旨
本案系因小区内减速带扰民问题迟迟得不到解决引发的物业服务合同纠纷。妥善此类纠纷，对于维护社区和谐稳定、促进物业管理行业的健康发展以及保障业主合法权益具有重要意义。本案中，综治中心发挥解纷资源集成优势，搭建沟通平台，统筹综治中心的调解员会同法院、社区联合开展调解工作。调解过程中，调解员通过社区走访深入探寻业主拒交的深层原因，精准找到矛盾根源；面对看似无解的“两难”问题，通过实地勘察，跳出非此即彼的思维定式，运用生活智慧和创造性思维，寻找能够平衡各方利益的“最优解”，在解开困扰业主6年的噪音问题后，促使业主主动交纳物业费。调解成功后，通过社区监督、事后回访，全力推动矛盾实质性化解，实现物业诉求履行、业主矛盾化解、小区安全保障的三赢局面，有力维护和谐社区关系。
推荐部门：河南省三门峡市中级人民法院
化解单位（调解组织）：三门峡市湖滨区人民法院 湖滨区综合治理中心 车站街道宏远社区
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