购入二手“新房”
高兴入住没多久
被告知是危房房子
买的是危险又闹心
【基本案情】
2024年3月16日，南某通过某置业公司以15万元购入刘某的房产一套并签订《房地产居间合同》。后南某支付刘某购房款14.5万元，支付某置业公司中介服务费2800元。2024年4月1日，南某入住该房屋，但剩余5000元房款未支付，房屋亦未过户，案涉房屋的所有权仍在刘某名下。
2024年10月起，相关街道社区、区直部门前后3次张贴公告，告知该栋楼墙体出现大面积开裂存在安全隐患，不适宜长期居住，提醒居民尽快搬离。2025年1月，经某机构鉴定，房屋鉴定系统安全性等级评定为Dsu级，房屋安全性已严重影响整体承载；综合抗震能力不满足建造时国家施行的抗震鉴定要求。刘某自2020年起就不在该小区居住，对于所售案涉房屋的安全问题不知情。
南某认为所购房屋系危房，存在重大安全隐患，无法满足其居住需求，于2025年4月9日诉至法院要求解除《房地产居间合同》并返还购房款14.5万元及利息，中介费损失2800元。法院受理后，于2025年4月10日将起诉状副本送达刘某。
【法院判决】
湖滨区人民法院经审理认为，原告南某、被告刘某、案外人某置业公司三方签订的《房地产居间合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定。法院依法确认该合同依法成立并生效，不违反法律、法规强制性规定的权利义务关系，受法律保护。
本案中，原告南某作为买受人已经履行其合同约定的义务，被告刘某作为出卖人应保证涉案房屋符合居住使用的基本功能。经鉴定，涉案房屋明显不能满足正常的居住使用需求。原告南某作为买受人的合同目的明显不能实现，可行使法定解除权。合同解除后，刘某应退还南某购房款14.5万元。南某应当将案涉房屋返还被告刘某，且应当保证案涉房屋内设施情况不得差于其入住房屋之前。
原告南某自2024年4月1日起居住在案涉房屋之内，实际占有使用了案涉房屋。考虑原告对于案涉房屋的占有、被告对于房款的收取，均是基于《房地产居间合同》有效的情形下对于合同约定权利的行使，因此，在解除合同后，不宜计算房款利息或占有使用房屋期间的房屋占有使用费。原告购房时支出给房产中介的报酬2800元，酌定损失由原被告双方各承担50%。
综上，判决原被告双方签订的《房地产居间合同》于2025年4月10日解除，原告南某搬离涉案房屋；被告刘某返还原告南某购房款14.5万元并赔偿南某经济损失1400元。
【法官说法】
1、合同目的无法实现能否行使合同解除权？
合同目的是签订合同的基础和核心，签订及履行合同也是为了实现合同目的。当合同目的无法实现时，合同就失去了其存在的意义，因此法律规定了在此情况下合同可以解除。在购房合同中，买方客观目的包括房屋的居住使用权和所有权。当合同目的无法实现时，无论是由于不可抗力还是违约行为所导致，当事人均有权请求解除合同。本案中，案涉房屋经过鉴定明显不能满足原告正常的居住使用需求，严重威胁使用人的生命财产安全，导致合同目的无法实现，故原告有权行使解除权。
2、危房交易合同如何解除，责任如何划分
当合同解除的情形出现时，合同并不必然自动解除。法律规定了合同的解除行为有通知解除、诉讼解除、仲裁解除。本案的解除合同行为系诉讼解除，根据《民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”，即合同自2025年4月10日起诉状副本送达被告之日解除。
在危房交易中，对于责任的认定需要综合多方面因素，如卖方是否隐瞒危房事实，买方是否尽到注意义务，中介对房屋情况是否进行核实等。本案中，被告在出售房屋前对于案涉房屋的质量问题并不知情，不存在主观过错；原告南某在购买房屋前多次前往看房，亦未对案涉房屋质量问题提出异议，故法院酌定中介费的损失由原被告双方各承担50%。
【法官提醒】
在二手房交易中，买卖双方要恪守交易规则，诚信交易。买方在购买房屋前应尽到基本的注意义务：1、对房屋情况进行全面核实、查验房屋产权、有无查封、抵押、出租、居住权等情况；2、签订详细规范的合同，明确双方权利义务，尤其是房屋价款支付、过户、违约条款等关键信息；3、通过中介公司购置房屋的，要核实中介资质，注意格式化的二手房交易合同；4、履约过程中，对于情势变更、突发状况要及时与卖方沟通，并留存相关证据。
二手房交易市场中，规范的买卖合同往往能够保障双方权益。但买家在面对房屋存在严重质量问题、卖家隐瞒关键信息、卖家逾期交房等意外情况时，对于无法通过私下调解协商解决的，要合理维权，审慎使用合同解除权，最大限度维护自身合法权益。
【法条链接】
《中华人民共和国民法典》
第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
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