【看·法】楼上漏水楼下愁 作者：藏婷婷 曾庆果 发布时间：2024-10-17 18:20:51
居家过日子
邻里之间难免磕磕碰碰
房屋漏水是引发矛盾的常见原因之一
一起案例看法院
居中调促和解 “不凉”邻里情
【基本案情】
范某与张某为上下相邻房屋所有权人。范某在房屋居住期间发现卫生间屋顶漏水，致使卫生间柜子被泡，生活受到严重影响。物业工作人员经过排查发现系居住在范某楼上的张某卫生间下水管道周围漏水所致，需要张某对管道进行维修并重新做防水。
↓↓↓经过多次交涉，张某拒不履行维修义务。故范某诉至法院，要求被告张某停止侵害并赔偿各项损失共计1万余元。
厘清事实考虑到双方是邻里关系，如果矛盾纠纷处理不好不利于邻里和谐。案件承办法官曾庆果在开庭审理前即联系鉴定科协调评估机构提前介入，前往现场进行调查了解、勘查测量，客观准确确定因果关系及原告的各项损失，并向双方当事人说清讲明漏水纠纷鉴定程序复杂，费用较高等情况，以便寻求最佳方案推进案件后续调解工作顺利开展。
【案件结果】
三门峡市湖滨区法院经审理认为，楼上房屋所有权人对自己所有房产内的设施负有日常管理和维护义务，其没有尽到管理职责，导致漏水给楼下造成损失，对损害后果的产生存在过错，应当承担相应的赔偿责任。因涉案金额较小且争议不大，法官向双方当事人释明，当庭将案件转为小额诉讼程序进行审理。结合评估机构意见，法官加大释法析理力度，耐心劝说当事人互相体谅，将矛盾解决方案和法律诉讼成本一一讲透，采取“背对背”方式积极开展诉中调解，分别安抚双方情绪，最终促成双方达成和解。被告张某当庭赔偿原告范某各项损失共计1.5万元并申请撤诉，双方长达一年之久的矛盾纠纷得以化解，达到案结事了、重修旧好、社会和谐的良好效果。
【法官说法】
侵权纠纷一般适用过错责任原则，即行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。类似本案相邻关系引起的漏水纠纷，首先要确定漏水责任主体。对于高层住宅小区，业主对建筑物内的住宅专有部分和共有部分享有不同的权利，并承担相应的责任与义务。如果漏水部位在相邻业主的不动产专有部分处，则应由相邻业主承担责任。漏水原因通常复杂而且隐蔽，不能通过一般生活常识和经验判断漏水原因的，人民法院一般会根据受损方的申请，委托鉴定机构进行专业鉴定，确定漏水责任主体。《民法典》第一千一百六十七条规定，侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。第一千一百八十四条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。相邻漏水的法律责任包括排除妨碍和赔偿损失。排除妨碍一般基于漏水现象依然存在，导致漏水的因素未被消除。赔偿损失的范围限于与漏水存在因果关系的直接损失，一般包括房屋修复损失和室内财物损失，以及合理的租房费用或者租金收益损失等。
【法官提醒】
高层小区住户多，老旧小区设备老化，漏水纠纷比较常见多发。漏水问题可能会对相邻业主造成较大的财产损失，引发邻里关系紧张，甚至会导致整体居住环境恶化，业主应当给予充分重视。处理房屋漏水问题时，各方既要在平时防患于未然，在房屋建设、使用、维护上尽到审慎注意和尽责义务，又要在漏水发生后，积极采取措施防止因漏水造成损失扩大。作为邻居，要尽量避免对相邻业主造成损害，对控制范围内的公共管道设施，应当配合物业部门进行必要维护，防止人为因素导致漏水，一旦发生漏水，应积极配合排查、修复，及时排除妨碍，降低损失。受损害业主应尽快转移漏水处财物，避免损失扩大，同时可通过拍照、录像等方式固定证据，积极主张权利。俗话说，“远亲不如紧邻”。邻里纠纷无小事，是否可以妥善解决，不仅关系到邻里和睦，更关系到基层社会和谐稳定。比邻而居发生纠纷，邻里之间要充分沟通、理性换位思考，团结友善、公平合理，以维护良好的邻里关系，住得安心、住得舒心。
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