【看·法】业主与物业公司之间的纠葛事 作者：藏婷婷 郭 路 发布时间：2024-07-11 17:04:38
物业服务涉及千家万户
与居民生活息息相关
业主与物业公司之间
在服务质量、收费等方面
认识不同沟通不畅相处不和
双方都一肚子苦水和怨气
已成为普遍存在问题
看法院如何居中调停解纠纷
基本案情
某小区业主委员会（甲方）先后与某物业公司公司（乙方）签订了《物业服务合同》及《补充协议》，主要约定：甲方选聘乙方对某小区提供物业管理服务事宜。
●委托管理服务事项为对房屋共有部位、共有设施设备及其运行进行维护和管理。
●物业服务费由乙方直接向业主收取。
●对业主逾期未交纳物业服务费的，应当收取相应的违约金。违约金自逾期之日起以未交纳的物业费数额为基数，按照每日千分之二的标准计算到物业费缴清时为止。
合同签订后，某物业公司公司入驻某小区提供物业服务。
孙某系该小区业主，因房屋空置、物业服务不到位等原因，欠交物业费3508.56元。上述物业公司通过张贴“催交通知”的方式催要物业费，孙某仍未支付该费用。某物业公司诉至法院，主张被告孙某支付欠交的物业费3508.56元及逾期违约金3157.7元。
法院判决
三门峡市湖滨区人民法院经审理认为，原告某物业公司与某业委会签订的《服务合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。孙某作为该小区业主，应当按约交纳物业费。
关于违约金，结合本案事实以及类案情况，原告某物业公司在履行物业服务过程中确实存在瑕疵，有不妥之处，例如垃圾清运不及时、共有设施维护不到位、小区管理不够精细等。故对原告主张的违约金部分的诉讼请求，不予支持。综上，判决被告孙某支付原告某物业公司物业服务费3508.56元。
法官说法
《民法典》第九百四十四条第一款之规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是小区业主交纳的物业服务费。
物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，业主拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业服务公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已缴纳物业服务费的业主合法权益。
业主行使瑕疵履行抗辩权应当具备正当理由，即抗辩事由属于物业公司服务的范围，物业公司存在服务质量问题达到较为严重的程度。不能仅凭小区内某天某个时刻地面留存的废弃物就认定物业公司卫生清洁不到位，也不能仅凭小区某个时刻公共设施的损毁就认定物业公司的各项管理活动不达标，应当从整体上、系统性的判定物业公司是否尽到了合同约定的义务。
法官提醒
虽然物业公司在履行物业服务上存在瑕疵，但是服务瑕疵不等同于没有提供物业服务，也不等同于业主没有享受物业服务。物业服务的对象具有广泛性，以全体小区业主作为服务对象。
在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，业主可主动向物业公司反映提出合理化建议，也可通过业主大会、业主委员会向物业公司主张权利。若双方协商无法达成一致，为维护全体业主的权益，业主大会有权解聘和重新选聘物业公司。
业主采取拒绝交纳物业服务费方式进行对抗，不仅无法解决问题，甚至可能引发冲突。同时，物业公司对于存在的问题也应当积极改正，不断提高整体服务水平，创建优质物业服务环境，共同营造和谐的社区环境。
随着社会快速发展，居民生活水平的不断提高，业主对物业服务的要求也越来越高，两者之间的矛盾也越来越突出。往往物业公司因提供服务存在瑕疵，会引发与大量业主产生物业服务纠纷。
因本案原告某物业公司涉及其他多起物业服务合同纠纷案件，其提供的物业服务确有需要提高之处，承办法官郭路积极践行能动司法，主动延伸审判职能，向该公司制发司法建议。某物业公司收到司法建议后虚心接受，并表示将从业主实际需求出发，不断提高服务质量。制发司法建议，对多起物业服务合同纠纷案件实质性化解起到了积极显著的作用。
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