近年来，随着商铺买卖数量的增多，其中房屋买卖备案合同和不动产权证载明的土地使用权不一致的情况也日渐凸显，此类案件涉及购房者的直接利益，极易引发群体性事件或纠纷，对区域经济发展和社会稳定造成一定影响。笔者通过对该类案件产生的原因、呈现的特点进行分析，并提出解决问题的建议。

    一、产生原因：1、开发商规划的建筑物多为商住一体，用地审批初期为规避土地出让金，大多审批为综合用地50年，而后期住建局根据实际建设情况核实为商业用途和住宅用途的，会要求开发商补缴土地出让金，更改相应的土地使用年限后颁发相应证书；2、国土资源局在用地审批初期，没有细化土地分类；3、规划局在用地审批时，没有结合国土资源局的用地分类标准，严格把握开发商的土地用途；4、不动产登记中心颁证时，对出现备案合同和不动产登记证明载明的使用年限不一致的情况，未及时向购房者说明。

    二、呈现的特点：1、多集中在某一个小区或者某一个开发商；2、众多购房户形成一个强大的维权群体，聘请同一个律师或者同一个律所的律师，要么单独先起诉一个或者几个，后续购房户暂时观望看情况陆续再起诉，要么同时起诉，导致大量案件集中；3、因前期土地部门、规划部门、行政审批不规范为纠纷产生埋下隐患，矛盾爆发的时间较为集中，社会影响较大。

    三、为此笔者建议：1、开发商在用地审批初期，要明确商业用地和住宅用地的规划，如实缴纳土地出让金，如实向购房者宣传土地使用年限；2、国土资源局在用地审批时，严格按照法律规定的使用年限和用途审批，明确审批标准；3、规划局在审批土地用途时，应结合国土资源局的土地使用年限，合理审批并及时调整；4、不动产登记中心颁证时，如遇备案合同和即将颁发的不动产登记证书载明的土地使用年限不一致时，应暂缓发证，同时要求相关部门通知开发商，由开发商向购房者告知并召开协调会，做好解释工作，待标准统一后再行颁证；5、开发商应在补缴土地出让金后、不动产登记中心颁证前，向购房者明确告知原由、利害关系及非住宅建设用地使用权期间届满后的续期问题；6、进一步加大法治宣传力度，并统一裁判尺度，严格区分房屋买卖备案合同和不动产登记证明的区别，维护不动产登记证明的物权效力和法院生效裁判的权威。