随着我国商品房市场的迅速发展，商品房买卖合同纠纷案件逐年增多。本文梳理了湖滨区法院商品房买卖合同纠纷案件特点，分析了逐年增多的原因，并针对房地产开发企业提出对策建议。

一、湖滨区法院审理商品房买卖合同纠纷的基本情况 

（一）近五年内案件受理情况

自2015年以来湖滨区法院受理商品房买卖合同纠纷案件呈逐年增长态势，2015年至2019年湖滨区法院受理的案件数分别为179 件、305件、728件、957件、986件。（见下图）

尤其近三年来购房者要求逾期办证违约金和逾期交房违约金的数量急剧增长，以小区为单位的批量诉讼案件层出不穷，且有愈演愈烈趋势。

（一）案件特点

1、此类案件原告均为买受人，房地产开发企业均为被告且败诉，反映出房地产开发企业在出售房屋过程中违约情况较为普遍，买受人在购房过程中处于弱势地位，承担的风险较多，维权意识也在增强。

2、案件受理数量呈阶段性、小区性。某时段内某小区商品房开发及交付过程必然会伴随着一定数量的商品房交易纠纷产生，买受人只要认为房地产开发企业的违约行为损及自身合法权益，双方协商无果后即起诉。湖滨区法院2018年受理的复兴社区、2019年受理的锦语天权小区逾期交房违约金案件就是同时期同一小区交房引起的。

3、诉讼主体具有群体性、潜在性特征，多为同一小区的业主与房地产开发企业的纠纷。由于业主们的购房情况及遭受侵权的情况基本相同，个别业主起诉后，其余业主持观望态度，一旦判决对自己有利便会起诉，这是一个潜在的诉讼群体。此类案件的一案审理易产生判例效应，湖滨区法院去年已经形成三个小区的示范性判例。

4、此类案件以判决结案居多，由于商品房交易中涉及的标的物价值较大，双方当事人在调解中的让步意味着经济损失增加，其重利益心理造成的案件调解工作难度加大、调解率降低。

二、商品房买卖合同纠纷案件增多的原因 

（一）国家政策及政府规划不断调整导致开发商应接不暇

1、区划归属的调整

三门峡通宝置业公司开发的锦语天权小区，在开发期间，刚开始归属于湖滨区，后调整规划至商务中心区，后又调整至湖滨区，导致开发商在两个政府之间来回重复审批。

2、政府职能部门的调整

党的十八届三中全会以后，把简政放权、深化行政审批制度改革作为转变政府职能的先手棋和当头炮，引发了一系列取消和下放行政审批事项的文件。大部门制度改革也有了实质性进展，大部门制度本质就是要归并政府管理同类事项，实现行政资源的优化配置，既是实现政府职能转变的一大载体，又是政府职能转变的成果体现。

2016年8月31日，三门峡市人民政府根据职能部门调整，下发了关于在三门峡市中心城区实施不动产统一登记的通告，自2016年10月1日起市中心城区统一颁发不动产权证书和不动产登记证明。因职能部门调整导致无法正常办理不动产权证的小区有很多引发诉讼，比如三门峡市中原置业有限公司开发的中原世纪苑小区。 

2019年3月，国务院办公厅印发《关于全面开展工程建设项目审批制度改革的实施意见》，将消防、人防、技防等技术审查并入施工图设计文件审查，相关部门不再进行技术审查。实行规划、土地、消防、人防、档案等事项限时联合验收，统一竣工验收图纸和验收标准，统一出具验收意见。2019年3月27日中华人民共和国住房和城乡建设部和应急管理部联合下发关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知，载明：2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期，各地应于6月30日前全部完成移交承接工作。因该项职能调整导致需要重新提交验收资料，无法及时验收，存在逾期交付房屋的小区有三门峡市住宅开发公司开发的湖滨住宅小区。

3、施工期间政府规划市政修路。修路是为了方便市民更好出行，也缓解快速通道的交通压力，六峰南路是湖滨区2016年道路基础设施重点项目，工通车。涧南路、南北四路、召公东路是商务中心区2016年道路基础设施建设重点项目，上述四条路的修理恰逢三门峡通宝置业公司开发的锦语天权小区和三门峡市住宅开发公司开发的湖滨住宅小区施工期间，导致上述小区延期交房引发诉讼。

（二）房地产开发企业自身经营管理不善导致资金链断裂

1、房地产开发企业自身经营管理不善

房地产开发商大多是自筹资金，有的开发商没有能力凑齐足够的资金来开发，从前期交纳土地出让金拿到土地使用权，再到交纳项目保证金，办理建设工程规划许可证、施工许可证等等，很多开发商没有实力，有的对外民间借款，有的向银行申请贷款，有的和购房者签订预约合同，在后续多笔款项还不起的情况下，像多米诺骨牌一样，形成连锁反映。

尤其是商务中心区设立后，政府为了尽快开发，对外招商引资，并给予宽松的优惠政策，很多开发商慕名前来，诸如三门峡九拓函谷红茶业有限公司和河南华德置业有限公司，向商务中心区交相应的保证金后，就可以从商务中心区先取得相应地块，又因上述两家公司不具备在三门峡开发房地产的资质，纷纷让其他开发商进行开发，后续的开发商因资金链断裂无法进行下去，前面两家公司也因不能完全按照合同约定交纳土地出让金，无法取得土地使用权，导致其和商务中心区的投资协议最终解除。协议解除后引发众多纠纷，湖滨区法院处理的解除上述公司房屋买卖合同案件就有几十件。

2、房地产开发企业自身应急能力不强

有的房地产开发商有多个投资项目，不仅仅是房地产开发一项，也不仅仅开发一个项目，但往往资金是有限的，在同时投资多个项目或者开发多处房产，会增大资金链断裂的风险，导致拆东墙补西墙，最终房地产开发企业走向破产的归途。诸如三门峡中泰房地产开发有限公司的黄婉琪就是典型的案例，因开发多处房产，到处借钱，半拉子工程，最终被以诈骗罪判刑，后续已出售房产问题、施工方工程款问题、 借款问题等等引发一系列诉讼。

三、房地产开发企业避免或减少此类纠纷的对策建议

（一）紧跟国家政策和法律规定，调整合同内容，维护自身权益

1、紧跟国家政策及时调整合同内容

国家政府部门职能机构的调整文件下发后，房地产开发商应积极响应，对于有可能造成逾期办证违约金的，立马向购房者告知上述事项，让购房者享有知情权，并采取措施积极和相关职能部门沟通，避免将来引发纠纷。尤其涉及小区更改规划调整等问题，应该在审批不通过的时候就积极和相关部门沟通，协调补救办法，不应该到最后房屋交付购房者了，才想起来审批不过关，无法办证，导致大规模群众上访，比如大中海小区。为避免上述事项的发生，房地产开发商可以在签订合同时及时调整合同约定的违约金计算标准，也可以在事情发生后及时和购房者签订补充协议或者告知购房者，以便保证消费者知情权。

2、紧根法律规定及时化解纠纷

在国家法律规定调整后，房地产开发企业应当积极应对，妥善处理，成立一个专家法律顾问团。对于对已有利的法律，应当践行在目前的合同中，对于对已不利的法律政策，由专家顾问团想出妥善的解决办法，或者由专家顾问团联合其他房地产开发企业的律师，联名提出建议送至案件处理法院，逐级上报至最高院，由最高院给出处理意见。此外，法院在处理房地产开发企业和购房者的逾期办证、逾期交房违约金或者因逾期交付导致的合同解除时，应当充分考虑到法律效果和社会效果的统一，要顾全大局，保障房地产开发企业良好的法治环境。

（二）加强自身团队管理，打造素质过硬的团队

房地产开发企业必须规范管理。没有规范化的管理，就像“带着枷锁跳舞”。粗放式的管理不仅仅是企业凝聚力、利润率下降的原因问题，更严重制约企业的进一步发展。市场政策变了，规则变了，企业必须尽快构建事宜发展战略需要和企业自身实际的最适宜的管理模式。房地产开发企业必须涵盖法人治理、法律事务管理、企业发展战略与战略执行、企业品牌、文化管理、行政事务管理、投资者关系管理、财务管理、成本管理、人力资管管理、供方与管理、目标与计划管理、项目管理、销售管理、客户关系管理、信息管理、危机与应急预案管理等十六个方面的内容，而且每一个方面必须予以充分展开、细化。

（三）积极与金融相关机构对接，破解资金瓶颈

积极与当地银保监会和银行对接，争取更多贷款优惠政策。银行是经营货币的企业，它的存在方便了社会资金的筹措与沟通。2019年4月中办、国办联合印发《关于促进中小企业健康发展的指导意见》，指导银行机构夯实小微业务的内部激励传导机制，优化信贷资源配置。从这点看出，国家对小微企业都在大力支持，更何况是房地产开发企业这样能带动当地劳动力、经济、税收的大中型企业呢。

房地产业是社会经济发展的产物，是城市建设的重要组成部分，在国民经济发展中其基础性和主导性作用。作为一个综合性极强的行业，对国民经济乃至城市发展具有不可低估的影响力。一个区域经济的扩张离不开房地产业的发展，房地产业的供给能力在一定程度上是区域经济保持持续增长的关键因素，必须充分认识到房地产业在区域经济中的地位和作用，保障房地产企业的稳定发展，进而推动三门峡市经济和城市的快速发展。