【要点提示】

农村宅基地所有权属村集体，其使用权由集体按程序拨给村民使用。建房后，房屋所有权的完整性属于宅基地使用权人，因此，房屋的所有权与土地的所有权分属不同的两个主体，处分时双方必然发生冲突。实践中常有此类事件发生。

【案例索引】

一审：三门峡市湖滨区人民法院民事判决书（2007）湖民一初字第220号（2008年9月25日）

二审：三门峡市中级人民法院（2009）三民三终字第15号民事调解书（2010年7月14日）

【案情】

原告赵妞弟，女，1946年3月17日生，家住湖滨区会兴镇会兴村东湾巷25号。

原告赵乐宁，男，1948年7月1 1日生，家住三门峡市中专家属院。

被告张云刚，男，汉族，1964年5月28日生，原籍陕县张茅乡韩家沟村，现住会兴镇布鞋厂家属院。

第三人刘建立，男，汉族，1955年5月29日生，家住会兴镇马坡村刘家后组，现住会兴镇会兴村38号院。

原告赵妞弟与赵乐宁是姐弟关系。2001年7月14日，原告赵乐宁未与原告赵妞弟协商，将父亲的坐落于会兴村38号院的房屋卖给被告张云刚，双方签订了一份房屋院落转让协议书，约定房屋买卖价格为33500元，原告协助被告办理相关手续等。协议签订当天，被告张云刚即给付原告购房款30000元，2002年4月19日，被告将剩余的3500元购房款给付原告。2002年9月，被告张云刚对38号院进行修整，新修一道院墙，盖了一座门楼并安装大门。2004年6月，被告张云刚将38号院以43600元的价格卖给第三人刘建立，刘建立购买后即入住至今，并对房屋内部及外墙面进行了装修，在天井铺设混凝土地坪，在38号院西边加盖了两间半偏房，建筑面积45.11平方米。2007年9月26日，原告赵妞弟、赵乐宁诉至本院，请求法院依法确认赵乐宁与张云刚买卖协议无效，要求被告返还小东门38号院及所属房屋。在庭审中，原告申请对小东门38号院进行价值评估，法院指定三门峡市永信资产评估事务所对会兴街小东门38号院进行整体价值评估。2008年5月25日，三门峡市永信资产评估事务所出具永信评报字（2008）第018号资产评估报告书，评估对象包括38号院正房三间、偏房两间半、大门楼、厕所、混凝土地坪，评估原值为93450元，净值为73282元，扣除原告售房所得33500元，净增值39782元。该份资产评估报告特别备注：被评估的房产及构筑物评估价值中不含其占用的土地使用权价值。本案在审理中，第三人擅自增加房屋成本，在本案委托有关部门进行鉴定后对房屋进行了装修，对该装修价值据双方意见，酌情以7000元考虑。

另查明：会兴村38号院的正房三间系1987年所建，宅基证上的登记户主为赵官升，系二原告父亲，现已去世。被告张云刚系陕县张茅人，第三人刘建立系会兴镇马坡村人。

【审判】

湖滨区法院经审理认为：宅基地是农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地。农村宅基地是属于集体所有，个人对宅基地只有使用权，无权买卖宅基地。房屋不可能离开土地而单独转让，且该宅基证至今户名为原告方，同时，被告张云刚、第三人刘建立都不是会兴村村民，因此，原告与被告、被告与第三人所签订的房屋买卖协议均是无效协议，被告张云刚、第三人刘建立负有返还房屋的义务，又由于被告张云刚、第三人刘建立对房屋、院落进行了修整，使房屋增值，因此该房屋增值部分应结合评估报告予以支持。第三人刘建立在房屋评估后又对房屋进行装修，装修增值部分法院酌定为7000元。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条之规定，判决如下：1、原告赵乐宁与被告张云刚、被告张云刚与第三人刘建立所签订的房屋买卖协议无效。2、第三人刘建立将会兴村38号院返还给原告赵妞弟、赵乐宁，限判决生效之日起二个月内履行完毕。3、原告赵妞弟、赵乐宁给付第三人刘建立80282元，限本判决生效之日起二个月内付清。

宣判后第三人刘建立不服上诉至三门峡市中级人民法院，经三门峡市中级人民法院调解后作出（2009）三民三终字第15号民事调解书，调解协议内容为：被上诉人赵妞弟、赵乐宇自愿给付上诉人刘建立房屋款12万元整，上诉人刘建立于本调解协议书生效之日起一年内将于会兴村38号院返还上诉人。预期按原判执行。

【评析】

目前，我院受理农村房屋买卖纠纷增多，对这类新型案件有些关键问题还难以把握，如农村宅基地使用权能否转让、合同效力的认定等困扰着法院的审理，根据本案，谈谈以下几点看法：

一、宅基地与住房所有权关系

我国农村的宅基地所有权属村集体，其使用权由集体按法律规定的条件和程序拨给村民使用。建房后，房屋所有权的完整性属于宅基地使用权人，此时房屋的所有权与土地的所有权分属不同的主体，双方在处分时必然冲突。房屋与土地紧密结合的特点又决定了要么“房随地走”要么“地随房走”。如房随地走，村民因不享有土地所有权而限制其对房屋所有权的使用，只能对房屋享有占有、使用、收益的权利，而无处分权，则不能物尽其用。如地随房走，村民不仅获得了房屋受益，也从中获得了房屋受益，也从中获得了宅基地收益，与宅基地无偿划拨的福利性又相悖，妨碍了村集体对宅基地享有的所有权。如放开其转让和抵押，任凭“地随房走”，新取得宅基地使用权的人可能不是本村成员，不符合现行的村民自治的农村管理体制，更不符合土地管理法的规定，故现行法律和国家政策做了原则禁止的规定。《土地管理法》第六十二条第四款关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定表明农民出卖、出租宅基地上所建住房，法律并未予禁止，也未对该出卖行为设置任何限制，只不过“地随房走”后售房的农民不能再申请宅基地。

《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”，表明宅基地使用权可以转让。因此有条件地允许宅基地使用权转让符合我国宅基地使用现状，也不为法律所禁止。农村房屋买卖纠纷的几种类型。一是本村村民向同村村民转让房屋；二是本村村民向村外的人出手农村住房；三是城镇居民购买农村住房；四是非自然人购买农村住房。

二、农村房屋买卖合同效力的认定

农村宅基地使用权可以转让，但必须具备以下条件：一是经本村委会同意；二是转让人与受让人为同村人；三是转让人户口已迁出本村或“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他亲属合户居住；四是受让人无宅基地；五是宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。符合上述条件，则可认定农村房屋买卖合同有效。

农村房屋买卖合同的下列情形认定无效：一是向村外的人出售农村住房，因违反集体成员权属性而无效；但在一审法庭辩论终结前购房人取得了买房人的在村集体成员资格而可认定有效。二是擅自出售农村住房,未经本村委会批准的无效；但在一审法庭辩论终结前双方当事人补办了审批手续的，可认定有效。三是购房人已有农村住房的，因不符合“一户一宅”的法律规定而无效；四是城镇居民购买农村住房的，因违反国务院的政策规定而无效；五是非自然人（法人或其他组织）购买农村住房的，因其不具有宅基地使用权人的主体资格而无效。