【要点提示】

口头房屋买卖合同生效后，对合同内容应当依照订立协议时的具体情况进行确定。变更合同应当协商一致，单方增加的合同内容不能认定为违约，不能作为合同解除的依据。

【案例索引】

一审：河南省三门峡市湖滨区人民法院（2009）湖民一初字第255号民事判决（2009年10月21日）

二审：河南省三门峡市中级人民法院（2009）三民终字第252号民事判决（2010年3月22日）

【案情】

原告辛润朋，女，1952年3月16日出生，汉族，会兴信用社职工，住三门峡市虢国路银湖湾小区。

被告赵石旦，男，1954年5月1日出生，汉族，住三门峡市黄河路北十街坊52号楼3单元3楼南户。

原告辛润朋诉称，原告有位于三门峡市黄河路北十街坊52号楼3单元3楼南户一套，被告与原告是亲戚，表示愿意购买该房，支付了部分房款后，未经原告允许擅自撬门入住该房屋。原告多次与被告协商，被告既不同意支付剩余房款，又不同意腾出该房，现诉诸法院，请求解除房屋买卖合同，判令被告腾出上述房屋返还原告。

被告赵石旦辩称，被告对该房屋因合法买卖而合法占有，不存在侵权问题；合同应当继续履行，被告已经履行了自己的义务，原告主张解除合同没有法律依据不应当支持，并反诉要求原告应当为被告办理房产证过户。

经审理查明，2000年，三门峡市湖滨区会兴信用合作社向房屋开发商集中购买在建的商品房出售给本单位职工。原告辛润朋系该信用社职工参与购买。原、被告之间有亲戚关系。后该房转让给赵石旦。庭审中，被告赵石旦陈述称因原告辛润朋及其丈夫程前应欠被告借款的原因而将该房转让给被告，后被告赵石旦按程前应向其提供的信用社要求交款的数额，将购房款支付给原告及其丈夫，原告辛润朋将信用社以辛润朋名义于2001年6月9日、11月23日分别收取的房款60000元、53061.4元的收据交付给赵石旦。原告辛润朋否认借过赵石旦的钱，但对于其丈夫是否借赵石旦的钱其不知道。被告赵石旦将购房款支付给原告及其丈夫，原告辛润朋将信用社以辛润朋名义于2001年6月9日、11月23日分别收取的房款60000元、53061.4元的收据交付给赵石旦。该楼房建成后，辛润朋分得位于三门峡市黄河路北十街坊52号楼3单元3楼南户一套，并从信用社领取该房屋钥匙。2002年春节时，辛润朋的丈夫程前应将钥匙交付给了赵石旦的。赵石旦取得房屋钥匙后，于2002年3月份对房屋进行了部分装修。后辛润朋又将该房的闭路电视证、供电证件等手续交给赵石旦。2006年以后，辛润朋要求赵石旦按现在的房价33万元的标准再支付房款，赵石旦予以拒绝。2007年赵石旦完成房屋装修，现已入住本案争议的位于三门峡市黄河路北十街坊52号楼3单元3楼南户房屋。原告辛润朋以被告拒绝交足购房款为由，起诉来院要求被告解除房屋买卖合同，判令被告腾出上述房屋。被告赵石旦对其反诉没有在法院要求的期限内缴纳诉讼费。

【审判】

湖滨区人民法院经审理认为，原告辛润朋从信用社分得本案争议房屋后，将该房屋转让给被告赵石旦的事实，有原、被告的陈述可以认定。被告赵石旦已经按照信用社的要求标准交纳了购房款，原告也已经将房屋钥匙交付给被告，该房屋买卖合同双方已协商一致并生效且已得到具体履行。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同”。原告没有提供信用社对原告出售该房应收购房款高于被告赵石旦已交纳购房款数额的证据，也没有提供证据证明原告向被告转让该争议房屋当时双方约定有除交纳信用社应收房款之外加收钱款的事实，现原告以被告没有以33万元为标准补齐购房款，缺乏相关约定，其以赵石旦为交足房款为由，要求解除合同，既缺乏双方的约定，也不符合法律规定，故对其要求解除合同的请求本院不予支持。被告赵石旦以辛润朋的名义买得该争议房屋，依法应当享有占有使用的权利，原告要求被告腾出所占该争议房屋的请求，缺少法律依据，本院亦不予支持。被告赵石旦反诉要求原告为其办理房产证过户手续，因未按照规定时间交纳诉讼费用，其请求本案不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：

驳回原告辛润朋的诉讼请求。

宣判后，原告辛润朋不服，上诉称对双方的房屋买卖协议不持异议，但是赵石旦没有足额交足购房款，在未经其统一的情况下强行占有房屋，违反双方约定，现房产证登记在原告名下，依照法律规定，该房屋的所有权没有发生转移，应当解除合同，返还所占房屋。该院经审理后作出驳回上诉，维持原判的判决。

【评析】

本案争议的焦点，一是双方房屋买卖合同的口头约定中房屋的价款是多少，被告是否存在未足额交纳购房款的违约行为。二是被告是否为强行占有房屋。

房屋买卖合同，房屋价款应为最基本的约定。现双方因为所卖房屋发生纠纷，对口头合同约定内容的准确确认，是公正处理本案的基础。有关双方就购房款口头约定的内容，应当结合当时的实际情况进行。本案中，房屋买卖始发时间为2001年，当时本市房价还比较低，人们主动买房的积极性也不高，到2006年前后，本市房价发生涨价。2001年，被告赵石旦将购房款支付给原告及其丈夫，原告辛润朋将信用社以辛润朋名义于2001年6月9日、11月23日分别收取的房款60000元、53061.4元（合计11万多元，基本符合当时房价情况）的收据交付给赵石旦。期间，辛润朋并未要求赵石旦加付房款。在2002年春节时，辛润朋的丈夫程前应将钥匙交付给了赵石旦的。赵石旦取得房屋钥匙后，于2002年3月份对房屋进行了部分装修。后辛润朋又将该房的闭路电视证、供电证件等手续交给赵石旦。这些事实说明，赵石旦占有该房屋，是经过辛润朋允许的，在赵石旦占有该房屋后，对房屋进行了装修，辛润朋并未予以制止，期间辛润朋也没有要求赵石旦加付房款。现在没有证据证明双方约定赵石旦在足额付清该房应交信用社房款之外，还应向辛润朋有加付房款的内容，结合辛润朋允许赵石旦占有盖房并进行装修的情况，应当推定没有约定向辛润朋加付房款的内容。因此，对于原告辛润朋提出的被告没有以33万元为标准补齐购房款，应认定为是辛润朋单方对购房合同的变更。辛润朋当放变更合同，对赵石旦没有约束力，赵石旦也因此不存在违约行为，从而辛润朋要求解除合同，就缺乏事实和法律依据，不应支持，合同不解除，就不存在合同标的物的返还，因此，辛润朋要求腾房的诉讼请求自然也不应得到支持。