【要点提示】

农村村民之间签订宅基地及房屋买卖合同以后，一方以宅基地使用权的买卖，系违法行为，要求确认宅基地转让协议无效的请求，违反诚实信用原则，不应得到支持。

【案例索引】

河南省三门峡市湖滨区人民法院民事判决书（2008）湖民一初字第970号(2009年5月21日）；河南省三门峡市中级人民法院民事判决书(2009)三民三终字第179号(2009年11月30日）。

【案情】

1988年7月5日，原告王爱牢在师家渠村1组(即刘家渠村)审批了宅基地，1989年11月，原告王爱牢在审批的宅基地上建造了房屋，编号为134号。2005年8月6日，原告王爱牢与被告员建军经本村村民做中间人签订了房屋买卖协议书，约定：王爱牢院内有平房上下各2间，转让给员建军，王爱牢的宅院及附着物价格为70000元，以后办理房产手续时，王爱牢出面予以办理，费用由员建军承担，双方应按约履行，如有违约者，应向对方支付违约金50000元。同日，被告员建军支付了房款，原告为被告出具了收条。被告员建军一家人搬入该房屋居住后，对房屋进行了装修。2008年初，湖滨区政府对刘家渠进行拆迁改造，制定了相应的优惠政策，为此，原告以其将其宅基地及附着的房屋转让给被告，名义上是房屋买卖，实质是对宅基地使用权的买卖，系违法行为为由，诉至法院请求确认原、被告的宅基地转让协议无效，并判令被告返还该宅基地拆迁补偿款及安置回迁房。

审理中，双方争执的房屋已拆除，被告员建军的妻子李巧展获得置换面积130平方米的房屋及拆迁补助。

另查，被告员建军与李巧展于1996年1月在本市湖滨区政府登记结婚，2005年8月15日，李巧展及其子员帅将户口迁入师家渠村1组。

【审判】

湖滨区法院经审理认为：原告王爱牢在师家渠村1组审批了宅基地，并在宅基地上建造了房屋，编号为134号，之后，经本村村民做中间人，与被告员建军签订了房屋买卖协议书，将房屋转让给了员建军，被告员建军一家人搬入该房屋居住，员建军的妻子李巧展及其子员帅将户口迁入师家渠村1组，成为师家渠村村民，房屋拆迁时，李巧展享受了相应的待遇，事实清楚，应予认定。原告与李巧展系同一村民组织成员，被告员建军与李巧展购买房屋共同使用，因此，原、被告双方的房屋买卖实际上属于在本村范围内，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，双方应遵照执行，原告主张双方房屋买卖协议无效，缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百五十五条之规定，判决如下：驳回原告王爱牢的诉讼请求。宣判后，原告王爱牢不服向三门峡市中级人民法院提出上诉。

三门峡市中级人民法院经审理认为：根据三门峡市公安局崖底派出所户籍登记，王爱牢与员建军的妻子李巧展、其子员帅系同一村村民，事实清楚，证据充分，应予认定。2005年8月6日王爱牢经其村村民做中间人与李巧展的丈夫员建军签订买卖协议一份。根据协议约定，王爱牢将其宅基地上建造的平房上下各两间及院内地面上的附属物转让给员建军家人居住所有，价款70000元。其房屋转让发生在本村村民之间，没有违反法律法规定强制性，合法有效。合同履行后，2008年初因政府对该村进行拆迁改造，王爱牢为享有该拆迁的优惠政策，认为其转让有误，于2008年6月向法院提起诉讼。经一审判决败诉后，提出上诉，要求确认双方房屋买卖协议为无效协议，其理由，违反诚实信用原则，本院不予支持。故一审法院判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

【评析】

本案是一起买卖合同纠纷案件，其实质是农村宅基地能否转让及其效力问题。

本案争议焦点是农村宅基地及其附属房屋能否转让。关于宅基地使用权人是否享有流转的权利，在《物权法》的制定过程中，存在着激烈的争议。《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”该条实际上维持了现有做法。依据该规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，应当适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。例如《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”所谓“国家有关规定”，主要是指国家颁布的有关法规和规范性文件。例如，1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。这是我国现行法规对宅基地使用权转让的明确限制，尽管该规定没有明确指出宅基地使用权不得转让，但是，因为按照该规定，城市居民不能购买农村的住宅，由此可以看出，城市居民不能取得宅基地使用权。因而严格限制了宅基地使用权的转让。但本案当事人同村居民，其宅基地及其附属房屋的买卖行为并未《土地管理法》等法律和国家有关规定，故农村宅基地及其附属房屋在本案当事人之间是可以转让的，其买卖行为应认定为有效。

综上，原告要求确认双方房屋买卖协议无效的请求及理由，缺乏法律依据且其违反诚实信用原则，不应得到支持，依法应予以驳回。