【要点提示】

房屋所有权的取得不以办理房屋登记为必须的条件。承租人的承租权不能对抗房屋所有人的所有权。

【案例索引】

河南省三门峡市湖滨区人民法院民事判决书（2009）湖民一初字第2458号民事（2009.11.20），河南省三门峡市中级人民法院民事判决书(2010)三民三终字第16号（2010年4月15日）

【案情】

原告梁留柱。

被告于桂莲。

被告戴文革。

2007年6月7日，原告梁留柱（乙方）与城市住宅公司（甲方）签订房地产抵债合同书一份，内容为：一、截2007年2月3日，甲方累计从乙方处借款尚有339575.84元没有归还。现双方协商由甲方提供自有商业房两套想乙方抵顶等额借款。二、房、地产位置：三门峡市花坛街北段东侧住宅楼一楼自南向北第1、2套营业用房及应分摊的土地使用权。根据房屋使用权证显示为：1、1-1号房屋，建筑面积为49.84平方米。2、1-2号房屋，建筑面积为43.92平方米。两套房屋建筑面积共计93.76平方米。三、双方协商每平方米700元计算抵顶借款共计65632元，双方配合在湖滨区房管局办理房屋所有权过户手续等。合同签订后，双方按约履行，城市住宅公司将合同约定1-1号房屋交付梁留柱，对合同约定1-2号房屋的租赁户于桂莲告知合同内容，并让其腾房。由于1995年8月17日湖滨区房产管理处将此房屋分配给被告于桂莲使用，并给其办理公房使用证，因此于桂莲、戴文革表示拥有该房使用权予以拒绝，且自此未向城市住宅公司缴纳租赁费。梁留柱无奈，诉至法院，请求判令于桂莲、戴文革搬出该房屋。现该房屋由于桂莲、戴文革出租他人经营理发店。

原审法院认为：所有权人对自己的不动产，依法享有占用、收益和处分的权利。位于黄河路北六街坊18号楼1层自南向北第2套营业用房系城市住宅公司所有，有房产证在卷佐证，本院予以确认。城市住宅公司作为房地产管理部门，持房屋所有权证转让已建成的房屋，没有法律禁止的其他情形。因此城市住宅公司可以处分本案房屋，没有法律禁止的其他情形。因此城市住宅公司可以处分本案房屋。故梁留柱与城市住宅公司签订的抵债合同书，系双方真实意思表示，该合同有效。该行为发生后，城市住宅公司派人通知了于桂莲、戴文革，于桂莲、戴文革在接到通知后从同年7月份开始没有向住宅公司交纳房屋租赁费，租赁关系也已自行解除。2007年6月7日，城市住宅公司同意将该房屋抵债给梁留柱，房屋所有权已经发生转移，现梁留柱要求二被告搬出房屋，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条之规定，判决如下：被告于桂莲返还原告梁留柱所有的位于黄河路北六街坊18号楼1层自南向北的第2套营业房一套（建筑面积43.92平方米）。限本判决生效之日起三十日内履行。案件受理费1220元。原告负担220元，二被告负担1000元（原告已预交，不再退还，由被告支付原告）。

宣判后，于桂莲、戴文革不服原审判决，上诉称：一、原审判决认定事实错误，现有证据根本无法证明湖滨区城市住宅开发公司对该房屋享有所有权。二、湖滨区城市住宅开发公司与被上诉人签订的抵债合同属于无效合同，不受法律保护。被上诉人梁留柱尚未取得本案争议房产的所有权，因此他无权向上诉人主张任何权利。三、退一步讲，及时上诉人与湖滨区城市住宅开发公司签订的房地产抵债合同有效，但剥夺了上诉人的优先购买权，上诉人应有同等条件下房屋的优先购买权。敬请二审法院查清案件事实，正确适用法律，依法撤销原判决并改判驳回被上诉人原审的诉讼请求。

被上诉人梁留柱答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

经审理，三门峡市中级人民法院二审查明的事实与原审查明的一致。

【审判】

三门峡市中级人民法院审理认为：城市住宅公司有权处分自己的房屋抵顶债务，2007年6月7日城市住宅公司与梁留柱签订的抵债合同书是双方真实意思表示，为有效合同。于桂莲、戴文革租用城市住宅公司的房屋，2007年7月后既未向住宅交纳房租也未向梁留柱交纳房租，房屋租赁关系自行解除。作为抵债合同房屋受让人梁留柱有权主张要求承租人于桂莲、戴文革腾房。上诉人于桂莲、戴文革上诉认为抵债合同属无效合同，梁留柱未取得房产证无权向其主张任何权利的上诉人理由不足，其上诉请求本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，判决正确，应予维持。经调解未果，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件的受理费处理1000元，由上诉人于桂莲、戴文革承担。

本判决为终审判决。

【评析】

本案争议的焦点是原告梁留柱是否有权要求被告戴文革返还房屋，即梁留柱对争议房屋是否享有所有权。所有权包括占有、使用、收益、处分等项权益，所有权可以对抗其他一切权益。处分权能是所有权的核心。本案争议的房屋登记在三门峡城市住宅公司名下，三门峡市住宅公司是房屋的所有权人，因住宅公司与梁留柱存在债务纠纷，住宅公司将本案争议房屋折抵给梁留柱，并签订房屋地产抵债合同，该合同是双方真实意思表示，符合法律规定。住宅公司作为房屋所有权人，行使处分权，将房屋抵债，梁留柱继受取得该房屋所有权，被告于桂莲，其享有该房屋的使用权，其使用权不能对抗梁留柱的所有权。

本案被告一直辩称自己享有优先购买权，那么，其主张的优先购买权是否成立呢?优先购买权能否对抗梁留柱的所有权呢？“优先购买权”分为承租人的优先购买权和共有人的优先购买权。本案中于桂莲主张优先权购买权，应是承租人的优先购买权。所谓承租人优先购买权即指“承租人依照法律规定享有的在出卖人出卖其标的物给第三人时，以同等条件优先于他人而购买的权利。”承租人的优先购买权是一种什么性质的权利，在理论届引起了很大的争议。在众多观点中，承租人优先购买是否是一种物权（或准物权）或具有物权性质，成为争议的重点。根据《民通意见》第118条之规定，承租人可以要求人民法院宣告出租人（即出卖人）与买受人之间的买卖合同无效。显然，该规定赋予承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力，或者说具有绝对权的性质。而对世性是物权的重要特性。《中华人民共和国物权法》第五条规定“物权的种类和内容，由法律规定。”不管这里的“法律”是指由全国人大或其常委会制订的狭义法律，还是包括行政法规在内的广义法律，作为司法部门的最高人民法院都没有权力以司法解释的形式创设物权。也许正是基于这一点考虑，在《物权法》颁布实施后，最高人民法院废止了《民通意见》第118条的规定。这样，承租人优先购买权的对世性或物权性就不复存在。但是，有人会提出这样的疑问：承租人的优先购买权如果没有对抗第三人的效力，那么如何去保护承租人的权益？如何维护租赁关系的稳定性？保护承租人的权益，维护租赁关系的稳定性与保护买受人的利益、维护交易秩序同等重要。但是保护承租人权益的方式多种多样，除了物权方法以外，承租人尚有要求出租人支付违约金、赔偿损失等债权救济方法。当出租人未按《合同法》之规定或当事人之约定在出售房屋之前通知承租人并征询承租人的意见时，承租人完全可以根据法律规定或合同约定要求出租人支付违约金或赔偿损失。如果允许承租人撤销出租人（亦是出卖人）与买受人之间的买卖合同的权利，虽然可以很好地保护承租人的权益，但买受人的权益将得不到保障，保护交易安全也将无从谈起。根据《合同法》二百二十九条买卖不破租赁之规定，不管租赁物的所有人如何变动，均不影响承租人对租赁物的租赁权。这一规定已经有力地维护了租赁关系的稳定性，保护了承租人的权益。

本案审理过程中，被告辩称自己享有作为承租人的优先购买权，这种优先购买权存在的前提条件是双方存在合法有效租赁关系，即被告一直向三门峡市城市住宅公司交纳租赁费，但在庭审中查明，1995年被告取得房屋使用权开始，被告于桂莲就未再向三门峡市城市住宅公司交纳租赁费，租赁关系已经不复存在，因此，被告所主张的优先购买权也不复存在。